Как выбрать квартиру для инвестиций? - Строительство и ремонт

Как выбрать квартиру для инвестиций?

Когда мы ищем квартиру для инвестиций, ответ на вопрос, как выбрать такую ​​недвижимость, кажется простым. Но так ли это на самом деле? Первая мысль, которая приходит в голову: «Купим дешево», возможность, предложение «из-под прилавка» и выгодное вложение готово!

Вопреки видимости, это не совсем так. При покупке недвижимости в инвестиционных целях следует ориентироваться на ее будущую доходность. Нам предстоит решить, будет ли такая квартира сдаваться только внаем? Планируем ли мы въезжать в него после покупки? А может, отремонтируем и выгодно продадим? Советуем, на что обратить внимание при поиске квартиры для инвестиций? Что делать перед покупкой недвижимости?

Определяем назначение и получателей квартиры для инвестиции

Прежде чем мы начнем просматривать объявления о продаже квартир , мы должны подумать, что именно мы хотим делать с недвижимостью после покупки. Планируем ли мы арендовать или отремонтировать и/или обставить такую ​​недвижимость, чтобы через какое-то время продать ее с прибылью? Дальнейшие наши действия будут зависеть от того, какой вариант мы выберем.

Принимая первое решение, т.е. снять квартиру, определим целевую группу — нашего потенциального арендатора.

Для студентов успех инвестиций будет определяться местом, хорошо связанным с университетами, в стандарте, финансово совместимом с этой социальной группой.

Для семей с маленькими детьми будет важным наличие лифта в случае квартиры на верхних этажах, доступ к игровым площадкам и аттракционам для детей, близость детских садов и школ.

Квартира, сделанная «на заказ» для будущего арендатора, позволит нам получить лучшую позицию для переговоров по арендной ставке и быстрее найти арендатора.

С другой стороны, когда мы хотим получить относительно быструю прибыль от своих вложений, стоит задуматься о покупке квартиры под ремонт и ее дальнейшей продаже. При поиске таких помещений не забывайте обращать внимание на цену. Здесь мы оплатим не только покупку, но и возьмем на себя расходы по ремонту: отделочные материалы, мебель, работа.

Ремонт также не может быть сделан «по себестоимости». Такую квартиру будет сложно продать, а потенциальные покупатели узнают материалы, купленные в суперакциях.

Выбираем рынок, на котором ищем квартиру для инвестиций

Следующий наш шаг при покупке квартиры для инвестиций – это выбор рынка.

Мы можем найти привлекательные предложения как на первичном, так и на вторичном рынке.

Если мы планируем сдавать квартиру, то можем выбрать от застройщика или «б/у». Все зависит от наших средств, потребностей и от того, сможем ли мы найти подходящее предложение в выбранном месте.

Аналогичная ситуация и в случае с недвижимостью, которую мы планируем продать вскоре после покупки. При выборе того, что на первичном рынке, нам останется только экипировать его. С другой стороны, при покупке б/у квартиры в рамках перепродажи нам приходится готовиться к ремонту, ремонту оборудования, замене мебели, а иногда и дополнению необходимыми устройствами RTV.

Ищем квартиру по установленным критериям

Мы уже договорились, что будем делать с квартирой после покупки. Мы знаем, кому направим предложение о его продаже или аренде. Мы сократили поле поиска до одного рынка. Теперь пришло время определить, какие особенности должны быть у нашего инвестиционного помещения и кто будет сопровождать нашу сделку, профессионалы из Rielt63.ru  или частный риэлтор.

Расположение

Стоит искать квартиру в локации, где недвижимость «держит цену». Обычно это районы, расположенные близко к центру города, прекрасно связанные с другими районами и имеющие доступ к полной коммерческой и сервисной инфраструктуре. Чтобы оценить расположение объекта с точки зрения его привлекательности, стоит ознакомиться с историческими изменениями цен в том или ином районе и планами будущих инвестиционных проектов.

Характеристики квартиры

При поиске недвижимости, которая должна заинтересовать определенные социальные группы, ответим, в том числе, на вопросы:

  • Какой тип жилья популярен у нашей целевой аудитории?
  • Какой площади должна быть квартира?
  • Какой этаж правильный?
  • Сколько комнат должно быть в квартире?
  • Будет ли важен показ окон для жильцов (в нем могут жить люди, которые пользуются им только время от времени, и эта функция будет для них не важна)?
  • Какое оборудование будет необходимо для комфортного пользования недвижимостью?
  • Какой стиль интерьера популярен у выбранной социальной группы?
  • Какое значение имеет наличие парковочных мест для будущих жильцов?
  • Что должно быть в непосредственной близости: детские площадки, учебные заведения, вузы, административные здания, торговые центры, парки, остановки общественного транспорта и т. д.?

Определяем доходность инвестиции

При покупке квартиры в инвестиционных целях следует руководствоваться доходностью будущих вложений, как и при любом другом благе, которое должно приумножать наши активы. Рентабельность инвестиций в жилую недвижимость в определенный период будет определяться: увеличением стоимости недвижимости, полученным доходом от аренды и расходами на содержание помещений.

Подготовим план, в который запишем все затраты на покупку:

  • недвижимость,
  • новая мебель,
  • материалы для ремонта,
  • устройства РТВ,
  • новые установки.

Вспомним про налоги, нотариальные и судебные сборы.

Учитывая все расходы в смете, мы лучше оценим арендную плату или новую цену продажи квартиры. С этой задачей мы всегда можем обратиться к риелтору, который профессионально займется оценкой нашего помещения.

Определяемся со способом финансирования квартиры для инвестиций

Если мы уже знаем, какую квартиру мы ищем, мы можем рассмотреть возможность ее финансирования.

На этом этапе необходимо снова проанализировать, будут ли это долгосрочные инвестиции, например, арендная плата, обеспечивающая нашу пенсию, или прибыль от продажи недвижимости. Конечно, мы можем финансировать каждую из этих сделок, используя ипотеку или покупая за наличные.

Однако, если вы хотите получить быструю прибыль, помните о банковских расходах, таких как маржа, комиссионные и другие сборы, которые уменьшают наш доход.

В перспективе нескольких лет эти тяготы будут ощущаться уже не так сильно.

Здесь же следует упомянуть и налоги, связанные с доходом, полученным от сдачи в аренду и продажи квартиры в течение пяти лет с момента покупки – они должны быть включены в наш расчет.

Принимая решение об этом типе инвестиций, мы можем предположить, что стоимость самой собственности будет увеличиваться в течение десятка лет или около того, взнос по нашему кредиту с учетом инфляции может быть менее заметным, если доход, полученный от аренды, покрывает часть от его суммы, а сами инвестиции безопасны.

Для уверенности стоит воспользоваться услугами опытного риелтора. Он обеспечит беспроблемную сделку, а также подскажет, какое предложение стоит вашего интереса и что такое хорошая цена, ведь низкая цена не всегда является показателем прибыльности.

Завершаем формальности при покупке квартиры для инвестиций

При покупке квартиры для инвестиций, а также при покупке квартиры для жилья мы должны:

  • подписать нотариальный акт с продавцом;
  • оплатить нотариальный налог (его размер зависит от стоимости квартиры);
  • позаботиться об обновлении земельной и ипотечной книги у нотариуса;
  • урегулировать налог на гражданско-правовые сделки ПКК (2% от стоимости квартиры);
  • оплачивать записи в земельно-ипотечной книге;
  • сообщить о покупке недвижимости в налоговую инспекцию и городское или общинное управление.